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• 地目が変わって課税標準額が変わることがある
  

平成２４年８月２４日

不動産登記において、

不動産の価額を課税標準額とする場合、
例えば土地の所有権移転登記、この不動産の価額は固定資産税の評価額とする場合が多いです。
この固定資産税の評価額は評価証明書に記載されていますが、
これは、その年の1月1日時点の不動産について記載されています。
つまり、例えば3月12日に分筆登記がされて土地が2つになったとしても、その分筆が反映されるような評価証明書は発行されません。

話が変わりますが、
土地の面積を「地積」と言うんですが、 この地積、
宅地の場合小数点2桁まで記載しますが、
宅地以外の場合、小数点以下については記載されません。
この説明は厳密に言えば誤りなんですが、でもまぁほぼ正しいです。
100.2535421352????平米の土地があったなら、
登記簿には
宅地なら100.25平米と記載されますが、
雑種地なら100平米と記載されます。
雑種地というのは、例えば駐車場。
この宅地とか雑種地とか、そういう土地の種類を地目と言いますが、
この地目が変更した場合、地目変更登記をしなければなりません。

そしたらね、
さっきのような地積の土地は昔は駐車場だったけど、だいぶ前から宅地だったので、土地の地目変更をしておきましょうって場合は、 雑種地 100平米 を 宅地 100.25平米と変更する地目変更登記をすることになります。
この登記が3月12日に完了したとします。（評価はすでに宅地として評価されています）
で、今日が8月24日、 この土地の売買があったとして所有権移転登記をします。
その際に固定資産税の評価証明書を 取得すると
雑種地 100平米 3000万円 と記載されている。
しかし、登記簿には 宅地 100.25平米 と記載されている。
さて、この土地の所有権移転登記の 課税標準額を3000万円として所有権移転登記の登録免許税を計算していいのでしょうか？？

そんなことわからないから法務局に聞いてみました。
そうすると、
3000万円を100で割って100.25かけたものを課税標準額としてくれって話に なったのです。

なんで？
同じ土地で表記方法が変わっただけでしょ？おかしくない？なんで不動産の価額が高くなるの？
なんて一瞬考えてしまうんですが、
実はこれはおかしくないんです。
と言うのは、 固定資産税の評価額なんて一つ一つちゃんと評価しているわけではなくて、ある代表的な地点の価額を出すことで平米単価を出して、それにいろんな要素を掛け合わせているだけなんだと思うんですよね。
つまりザックリ言うとその辺りの土地の平米単価×地積です。
だから、雑種地として登記されている時点では単価に100をかけているだけなんです。
でもね、実際に100.25まで登記簿に表記されたのなら、単価に100.25掛け合わせたほうが真実の数値に近いはずなんです。 だから、地目変更後の地積で計算してくれ、ってことなんです。

地目変更で課税標準額が代わるってのはちょっと想像つきにくいことなんですが、こんなケースがあるんですよ。