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コラム

昨日、税理士さんからおもしろい登記簿を見せてもらいました。
区分建物の登記簿です。
主たる建物が事務所なんですけどね、以前は附属建物が食堂とかいろいろあったみたいなんです。
新築後、この附属建物が全て分割されていて、附属建物だった建物の敷地権が非敷地権化されていました。

ここまで読んで私の書いていることが理解できる人って、世の中にどれだけいるんだろう…

で、この非敷地権化された理由は、不動産登記法58条4項によるものらしい。
不動産登記法58条4項とは
「登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。」
つまり、この附属建物が分割されたあとに共用部分たる旨の登記がされていたのです。
共用部分たる旨の登記をしたことにより非敷地権化されたのですね。
この共用部分たる旨の登記がされると、登記官は職権で表題部所有者の登記と権利の登記を抹消します。
これは条文のとおり。
ところで、司法書士の勉強をしたことがある人はご存知でしょうが、所有権の登記を抹消すると登記簿は閉鎖されるんじゃないの？
ところが、私が見せていただいたのは現在事項証明書。つまり、閉鎖されていないのです。
確かに、条文にも登記簿が閉鎖されるようなことが書かれていない。
なんで区分建物は共用部分たる旨の登記をしても閉鎖されないのか？
共用部分たる旨の登記をしたら、もはや区分建物ではなくなるんであって、権利の目的とはなりません。
不動産登記の制度というものは不動産取引の円滑と安全を計るためのものであって、取引の対象とならないものについて登記簿を設けていることに意味などないはずなのです。

いろいろ考えたのですが、 これって、共用部分たる旨の登記をされた区分建物に対応する敷地権の割合を明らかにしておかないといけないから閉鎖されないのでは？ということ。

例えば、 1つの土地の上に4つの同面積の区分建物があるとします。
所有者は A、B、そしてCが2つ。
そうするとこの段階で、
Aの敷地権が4分の1
Bの敷地権が4分の1
Cの敷地権は4分の1が2つ

Cは所有している建物のうち一つを、区分建物所有者が使える触れ合いの場としました。みんなで使える共用部分です。
これを登記上どう表現するかというと、「共用部分たる旨の登記」をするわけです。
Cの名義は完全に消えてしまい、取り扱いとしてはエレベーターや廊下と同様、つまり、みんなのものになります。
ここで、敷地権の割合が問題になります。
規約などない限りは、敷地権は面積割合となります。

この時点で、
Aの敷地権が3分の1
Bの敷地権が3分の1
Cの敷地権は3分の1 となるはず。

条文を見る限り、この変更を登記官は職権で反映することをしてくれない。
じゃぁ、Aさん、Bさんがそれぞれ変更登記を申請しないといけない。

でも、するか？そんなこと。
ってことで、この登記が申請されないことを念頭に、 消えちゃった敷地権がどれだけあるのか、それがわかるように閉鎖されないようにしたのでは？
なんて思ったのです。

実際のところは知りませんけどね。