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• 権利証は再発行できません
  

「権利証は再発行できるんですか？」 この質問をよく頂戴します。
かなりキャリアのある税理士さんからもこの質問をいただいたので、一般にはあまり知られていないことなんでしょう。
答は「できません」なんですが、大抵、「じゃあ紛失したらどうするの？」という質問になります。 権利証が必要な登記をする場合には、権利証の提出に代わる手段があります。 登記をする予定は無いんだけど、新たな権利証が欲しいというお話でしたら… 私は土地家屋調査士なんで、冗談を言い合えるような間柄なら、「土地だったら、分筆してから合筆しましょう。」と答えます。

でも、お金に糸目をつけないから権利証が欲しい、となればあながちこの方法も馬鹿げた方法というわけでもなさそうです。これしか方法がなさそうですもんね。


ところで、権利証は一般にはかなり重要な書類という認識があるはずです。
「命の次に大事なもの」と言う人もいます。
なぜこんな重要な書類が再発行できないの？というのは通常感じる疑問でしょうか。
確かに権利証を悪用されるとえらいことですね。ですから、悪用を防ぐための手続きはあります。これが「不正登記の申し出」です。
さらに、次回権利証が必要なときに困るということもあります。これには上に書いた代替手段があります。

これだけで足りるという判断なんでしょう。

さて、ここでいう権利証とは昔でいう登記済証、今でいう登記識別情報です。
登記済証の時代から実務をされてる方からしたら、「発行」という言葉にまず違和感がありそうです。
登記済証というのは、例えば印鑑証明書やパスポート、免許証のようなキチンとしたフォーマットがあるような証明書とは全然違うんですよね。登記の際の申請書の写しや、添付書類として提出する売買契約書に「登記済」という判を押したものなんです。これが、登記権利者に渡されるんです。
だから、最初に受け取る際に「発行」という気がしないです。だから、「再発行？」という気にはなりますね。

さらに、これが、土地なり建物なりを所有してることの証明書として使われることはありません。権利証は新たな登記の際に、登記所が登記義務者の登記申請の意志を担保するために提出を求めるだけに使われるものなんです。

事例を用いると、

ＡさんがＢさんから土地を購入して、所有権移転の登記をすると、Bさんに登記済証が渡されます。
次に、CさんがＢさんから土地を購入して所有権移転登記を申請するとします。この際に、Ｂさんは登記義務者として自身が所有権を失う登記をＣさんと共同でしなければなりません。
登記所からしたら「ほんとにＢさんは自身が権利を失う登記を申請するつもりがあるの？」というところを確認を取りたいんです。簡単な方法が、『本人しか持ち得ない書類を提出させましょう』というわけです。これが登記済証になるんです。ＢさんはＡさんから土地を購入して所有権移転登記をした際に受け取った登記済証をここで提出するわけです。
これが登記済証、すなわち権利証の出番なんですね。ここでしか使わないわけで、ここでは権利証提出に代わる手段があります。
だから、権利証の再発行というのは必要がないんです。

ところで、一般には「権利証」と言われますが、本当の名前は「登記済証」。
同じものを指しますが微妙にニュアンスが違います。
「この土地は私のもの」と権利を主張しているのが権利証ですが、「登記をしましたよ」というのが登記済証。
要は、登記済証は登記をしたことしか証明していないんですね。権利者であることの証明をしているわけではないように思えますね。

勝手な推測ですが、 これは、日本の不動産登記には「公信力」がないことと無関係ではないと思うんですね。この「公信力」が無いということは、登記簿に記載された所有者から権利を取得した場合でも、その登記簿に記載された所有者が無権利者の場合には、権利を取得できない場合があるということなんです。

これは、一般的な考えからしたら受け入れ難い考えだと思うんですが、 実際にそうなんです。 登記所は形式的審査に基づいて登記をしますが、だからといって完全なる権利を取得したということを登記上に公示したわけではありません。

だから、「登記済証」なんじゃないでしょうか。

形式的に書類が整えば、登記は実行されます。登記所は落ち度なく登記がされればそれでいいんです。登記申請の内容と異なる登記をすれば登記所に落ち度がありますが、申請の内容のとおりに登記がされたら、登記所は責任を持ちたくない。その表れだと思うんですね。これは、登記済証が登記識別情報になったところで考えは同じです。

だらだらと書いてしまいましたが、 まとめると、 権利証を紛失したら まず、「不正登記の申し出」をしてください。 権利証が必要になる場合、つまり新たな登記をする場合には、前もって権利証を紛失している旨を司法書士さんに伝えましょう。権利証提出の代替手段が必要ですからね。